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如何理解商品房预售制度调整?

  921日,广东省房地产协会发布《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》(以下简称《紧急通知》)称,广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料,并将于925曰上报住房城乡建设部。

  近几年来,关于要取消商品房预售的呼声一直不绝于耳,如今广东省的这则通知一出,立即成为了市场关注的焦点,因为这似乎代表着真正要取该制度的第一个城市终于要来了。

  那么,为什么要调整商品房预售制度?这会给市场带来什么样的影响?并且又是否能够“一刀切”取消商品房预售制度?而商品房销售还将面临怎样的未来?

  19947月颁布的《城市房地产管理法》正式确立了商品房预售制度,同年11月,住建部颁布了《城市商品房预售管理办法》,随后相关细则不断完善,预售制度也逐渐成为了我国商品房市场销售的主要方式。

  据国家统计局数据显示,全国商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重由2005年的63%提升至84%,其中40大中城市期房销售面积占比始终维持在80%以上。

  虽然在过去的24年里,预售制度推进了中国房地产市场的发展,但随之也出现了一系列的问题。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭就表示,过去几十年每当房地产严厉调控之际,就会有声音取消预售制。近一年,多地业主维权房子质量,可能是这次取消预售制的新动因。

  而中信建投房地产行业研究团队更是认为,预售制度带来的问题体现在了三个方面:

  在需求方面,开发房企在住房建设环节就收取了房款,实质上是将潜在的融资压力和建设风险提前转嫁给了购房者。在收房前,购房者面临着开发商“一房二卖”、“延期交房”等风险,而收房后,也可能遭遇房屋质量问题、开发商推卸责任、延期办理房产证等实际问题。

  在金融方面,作为按揭贷款的发放方,房地产开发的大部分资金风险最终转移给了银行。一旦房企因市场波动或经营不善,出现资金链断裂等问题,银行则将面临较大坏账压力。

  而在监管方面,中信建投则表示国内房企在收取预售款后就成为其名下的自有资金,许多地方在相当长一段时间内缺乏专门的资金机构对预售资金的使用渠道进行有效监管,仅广州、济南等少数几个城市较早设置了专用资金账户,规定预售所得款项必须用于有关工程的建设。

  在此次广东省住建厅拟订的相关材料中也提到,商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险。

  因此广东省才会建议对预售制进行改革,降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。

  目前,中国房企的重要资金来源就是预收款,截至18H1末,136A股上市房企预收账款占比总负债达33%,预收账款相当于有息负债的78%

   

  华创地产袁豪团队认为,如果取消预售制度,将会导致大量高杠杆中小房企因资金链风险而倒逼,尤其目前中国正处金融去杠杆以及房地产行业信贷持续收紧阶段,其风险难控,由此对于金融机构的负面冲击影响巨大。

  此外,华创地产还指出,如果预收账款下降0%-100%,主流15家房企(包括碧桂园、恒大地产、万科、融创中国、保利地产、中海地产、龙湖地产、华润置地、金地集团、绿城中国、招商蛇口、新城控股、世茂房地产、富力地产、远洋地产)的权益乘数将从目前4.9下降至3.8,对应总资产周转率从目前0.21下降至0.13,假设净利率不变的情况下,对应ROE将从目前18.6%下降至8.6%。而随着行业回报率大幅下降、资金来源的进一步趋紧,中小房企的倒闭或退出将加速,房地产行业的集中度将获得进一步大幅提升。

   

  易居研究院智库中心研究总监严跃进还举例称,在预售制度下,开发商在建造房子过程中,如果是30层的房屋,建了5层之后即可办理预售,进行资金回笼并进行后续投资,但如果采取现售,就可能需要30层房屋全部建造完毕才能进行销售回流资金,这对房企的资金考核压力就很大,“资金弱的房企将无法进行开发投资”。

  而中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁更在接受《时代周报》采访时表示,这将会淘汰至少一半房企,剩下一些大的、实力雄厚的企业。

  另外,华尔街见闻会员专享文章《快评 | 全面取消房产预售制?忧心的不只是开发商》也提到,结合广东省的实际情况看,广州在四大一线城市中对土地财政的依赖程度最高,近三年的土地出让金占政府一般性财政预算收入的比例在20%30%之间,取消预售制将对开发商的土地投资热情造成严重的打击,短期将大规模缩减土地出让金,长期也不利于增加市场多层次的住宅产品供给,难免会形成较大的房价上涨预期。

  从取消预售制度所带来的影响来看,我们可以知道这个问题的答案是否定的。

  上述会员专属文章也提到,取消预售制不太可能由住建部或省级住建部门一声令下进行“一刀切”,而是地方政府自主选择的楼市调控动作。一旦全面取消预售制,最先从土地市场撤退的是开发商,但依赖土地财政的地方政府短期内没有退路。

  从金融端来看,房企融资渠道已经从2016年以来持续收紧,房企到位资金的增速在今年出现3年来第一次负增长,中信建投认为如果一刀切取消预售,意味着房企20-30%左右的资金来源将出现空白,资金链断裂以及由此带来的系统性风险不可轻视。

  中原地产首席分析师张大伟则是建议,预售制度不应该一刀切取消,但可以逐渐加大规范:

  “房地产要进入现房销售必须在房价平稳周期内,而且房地产市场已经基本进入存量环节时代,房地产企业的负债率降低的情况下。”

  其实此次的《紧急通知》并非是广东省第一次出现商品房现售要求。今年7月,江门住建局发布《江门市住房和城乡建设局商品房现售管理办法(公开征求意见稿)》)提出,2018101日起,江门所销售的商品房必须是竣工验收合格的现房或已办理不动产首次登记的车位(库)。

  而黑龙江哈尔滨市也在9月出台了《关于稳定商品房价格的意见》,其中规定,位于三环区域内的新建项目实行商品房预售与现售相结合,多层房屋暂停商品房预售并实行商品房现售,高层房屋商品房预售审批须主体封项。

  921日,针对广东省房地产协会发布《紧急通知》的消息,当时住建厅工作人员就表示:“需要向房地产处垂询才比较可靠,但总体而言,现售是趋势。”(文章来源:华尔街见闻)

  中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁更是提到,虽然现售制度将会对房企的实力产生非常大的考验,但这也是未来的趋势:

  “中国的预售制度是在早年开发商资金比较紧张但供应需求大、需要加快开发节奏的情况下,学习香港“楼花”的做法实行的。推行了二十多年后,中国房地产市场已经有所变化,预售制度在这么多年的实行中也存在购房者承担了大多数资金风险以及在收楼时发现货不对板的纠纷等问题,总体而言,现售是未来的趋势。”。

  中信建投还认为,未来逐步改变预售制度,将是行业整合的大好机遇,拥有更为坚实金融机构背书、更为多元资源渠道、具备更强开发品质的优质房企将迎来更为宽松的发展环境。

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